Mit czy fakt na temat transakcji przeprowadzanych na rynku nieruchomości?
Sprzedaż czy zakup domu, mieszkania czy działki to zawsze duże przedsięwzięcie i spory stres.
Skąd przeciętny Kowalski nabywa wiedzę na ten temat? Na ogół czerpie ją z doświadczeń i opinii znajomych oraz różnego rodzaju forów dyskusyjnych, co powoduje, że wokół rynku nieruchomości narosło wiele mitów i stereotypów.
Oto kilka najczęściej powtarzających się:
MIT - Lepiej kupić czy sprzedać mieszkanie/dom samodzielnie, bez pomocy pośrednika.
Z czego wynika tego typu opinia? Oczywiście z oszczędności! I to teoretycznie zrozumiałe. Tylko czy przeprowadzenie transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości samemu, bez doświadczenia, bez wiedzy na temat rynku, bez znajomości przepisów i koniecznej dokumentacji, to rzeczywiście oszczędność? Bo przecież chcąc sprzedać nieruchomość musimy ją prawidłowo wycenić, nie zawyżać - o czym będzie mowa później – ale również nie wystawić poniżej jej wartości. Musimy dobrać odpowiednią grupę docelową oraz sposoby dotarcia do niej. W końcu musimy posiadać umiejętności negocjacji i właściwej prezentacji naszego „towaru”. Podobnie wiele problemów może pojawić się przed niedoświadczonym nabywcą. O ile znalezienie ciekawej, odpowiadającej nam oferty na bogatym rynku nieruchomości, nie jest może zbyt trudne, o tyle sprawdzenie czy dana nieruchomość nie jest zadłużona, czy nie ma niechcianego lokatora, czy jej wycena została prawidłowo przeprowadzona, czy umowa jest sporządzona właściwie to już „wyższa szkoła jazdy”. Do tego w przypadku nabycia domu dochodzi ocena stanu technicznego nieruchomości, np. instalacji wodnej czy elektrycznej. Zdobycie informacji na temat wszystkich powyższych kwestii, należy właśnie do agenta nieruchomości. Dlatego cena prowizji to w tym przypadku koszt czasu i spokoju.
FAKT - Przy zakupie/sprzedaży nieruchomości najlepiej skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika nieruchomości.
MIT - Cenę nieruchomości zawsze należy zawyżyć.
Ta opinia wynika z faktu, iż nierozłącznym elementem każdej transakcji jest negocjacja ceny i trzeba mieć „górkę” aby było z czego obniżać. I trudni się z tym twierdzeniem nie zgodzić, tyle tylko, że jeżeli cena nieruchomości będzie zbyt mocno zawyżona, może okazać się, że do negocjacji w ogóle nie dojdzie, bo nikt się daną nieruchomością nie zainteresuje. Często przy określaniu ceny ofertowej, opieramy się na innych, podobnych ofertach, a to niestety błąd, gdyż skoro te oferty są nadal na rynku, to znaczy, że coś jest z nimi nie tak i nie cieszą się specjalnym zainteresowaniem. Dlatego najlepiej szacując cenę nieruchomości oprzeć się na wiedzy i doświadczeniu profesjonalnego pośrednika nieruchomości, który właściwie ją wyceni oraz wyznaczy granice wokół której będą prowadzone negocjacje.
FAKT - Należy prawidłowo wycenić nieruchomość.
MIT - Dobrze jest zrobić generalny remont nieruchomości, by uzyskać lepszą cenę.
Prawdą jest stwierdzenie, iż pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz i że kupujemy oczami, jednakże remontując mieszkanie przed sprzedażą warto znać umiar. Co to znaczy? A mianowicie, wersja minimum, to pomalowanie ścian. Świeże, jasne kolory, potrafią zdziałać cuda. Należy również usunąć wszelkie drobne usterki typu: odklejona tapeta, urwana klamka czy skrzypiąca podłoga. Są to niewielkie koszty, zaś znacznie poprawiające efekt wizualny i ogólne wrażenie. Wile osób jest jednak zdania, iż wyższą cenę można uzyskać jedynie za mieszkanie, po generalnym remoncie. Niestety to akurat prawdą nie jest, gdyż każdy ma swoją estetykę, sposób aranżacji i wizję kupowanego mieszkania czy domu. Sprzedający zaś spore koszty remontu dokłada do ceny ofertowej nieruchomości, chcąc zrekompensować sobie poniesione nakłady, przez co sprzedawana nieruchomość staje się mniej konkurencyjna na rynku.
FAKT - Należy odświeżyć mieszkanie, ale bez ponoszenia znacznych kosztów.
MIT - Nie należy sprzedawać nieruchomości pierwszemu klientowi.
To bardzo zaskakująca opinia, gdyż z jednej strony sprzedający liczy na efekt świeżości pojawienia się nowej oferty, z drugiej zaś wpada w pułapkę wątpliwości co do prawidłowej wyceny. Wiadomo, że największym zainteresowaniem oferta cieszy się zaraz po pojawieniu się na rynku. Wtedy też można liczyć na największą liczbę potencjalnych nabywców i czasami bywa tak, że pierwsza osoba, które nas odwiedzi, decyduje się na zakup. Jednakże sprzedający zamiast podpisać umowę i być zadowolonym z tak szybkiego dokonania transakcji, wycofuje się i wystawia nieruchomość z wyższą ceną ofertową, będąc przekonanym, iż tak szybka sprzedaż była wynikiem zbyt niskiej ceny. Niestety często okazuje się, że o kolejnego klienta nie jest już tak łatwo i sprzedający długo nie może sfinalizować transakcji.
FAKT - Nieruchomość należy sprzedać osobie zainteresowanej, po cenie którą się założyło i która jest satysfakcjonująca.
MIT - lepiej korzystać z pomocy wielu pośredników.
Taka opinia pochodzi od osób, które zawiodły się na współpracy z nierzetelnym pośrednikiem. Często wtedy rodzi się pogląd, że jeżeli sprzedażą naszej nieruchomości zajmie się kilka biur, wtedy zwiększą się szanse na powodzenie. Tylko czy tak jest w rzeczywistości? Pośrednik nieruchomości, który nie ma pewności, że jego wysiłki i pieniądze, które wydaje, pozwolą mu zarobić, ma znacznie słabszą motywację do działania. Kiedy sprzedażą zajmie się jeden doświadczony pośrednik, będzie on starał się bardzo dobrze poznać stan prawny nieruchomości oraz wszystkie jej zalety, ale również znajdzie czas na samodzielne dopilnowanie wykonania zdjęć na miejscu, zebranie niezbędnych informacji i jak najlepsze opisanie oferty. A to dlatego, że będzie miał pewność, iż w przypadku zawarcia transakcji, poniesione nakłady mu się zwrócą. Dzięki temu klient zyska usługę wyższej jakości.
FAKT - Najkorzystniejszą formą współpracy jest umowa z klauzulą wyłączności.
